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北京：“剛需”加速入市 置換交易活躍
發(fā)布時(shí)間：2024-11-08
“10月份北京新建商品住房網(wǎng)簽0.45萬(wàn)套，環(huán)比增加50.1%；二手住房網(wǎng)簽1.71萬(wàn)套，環(huán)比增加32%，同比增加70%，為近19個(gè)月以來(lái)最高值?！北本┦凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京“9·30”新政實(shí)施已滿(mǎn)一個(gè)月，樓市交易活躍度明顯提升。
近日，實(shí)地走訪(fǎng)北京市房屋中介機(jī)構(gòu)門(mén)店、房屋交易簽約中心以及部分售樓處，了解該市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化。
購(gòu)房門(mén)檻降低 “剛需”積極入市
“最近帶看量增長(zhǎng)非常明顯?！辨溂曳慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人郭強(qiáng)對(duì)記者說(shuō)，“10月份帶看量竟然比9月份翻了一倍?！?/p>
此時(shí)，郭強(qiáng)正帶著一對(duì)客戶(hù)在鏈家簽約服務(wù)中心（常營(yíng)）簽約。他說(shuō)：“昨天這對(duì)客戶(hù)第一次面談，今天就來(lái)簽約了。”對(duì)于郭強(qiáng)來(lái)說(shuō)，這么快的簽約速度在最近一段時(shí)間已經(jīng)不是什么新鮮事了。9月30日，北京市調(diào)整了房地產(chǎn)相關(guān)政策，整個(gè)10月份，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的咨詢(xún)量、帶看量大幅增加?！艾F(xiàn)在我走在小區(qū)里，居民碰見(jiàn)我都會(huì)問(wèn)一問(wèn)市場(chǎng)行情?！惫鶑?qiáng)說(shuō)。
“我的房子是今年7月份掛在網(wǎng)上出售的，此后兩三個(gè)月斷斷續(xù)續(xù)有人來(lái)看房，但是真心想談價(jià)格的不多?！焙灱s客戶(hù)中的賣(mài)房者尹女士告訴記者，“‘十一’假期開(kāi)始，看房的人突然變多了，我都不敢出遠(yuǎn)門(mén)，怕耽誤看房?！庇捎趦r(jià)格談得順利，尹女士很快與買(mǎi)方簽約。
尹女士出售的是面積60多平方米、總價(jià)不到300萬(wàn)元的房源。這種“剛需房”也是近期常營(yíng)片區(qū)的“熱銷(xiāo)房”。郭強(qiáng)告訴記者，他帶看成交的房源大部分是總價(jià)在300萬(wàn)元左右、面積60多平方米至80多平方米的房子。
“不單是某一個(gè)門(mén)店成交量增加，而是全市鏈家門(mén)店整體交易表現(xiàn)積極向好。”北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原向記者表示，北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，10月1日至30日，二手住房簽約量與去年同期相比增長(zhǎng)138%，與9月全月相比增長(zhǎng)80%。
記者來(lái)到北京我愛(ài)我家潤(rùn)楓嘉尚店時(shí)發(fā)現(xiàn)，坐在工位的經(jīng)紀(jì)人只有寥寥幾人?！捌渌硕寂憧蛻?hù)看房去了?！蔽覑?ài)我家北京東大區(qū)總監(jiān)韓兵說(shuō)。他列了幾組數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明最近市場(chǎng)行情：10月份全店二手房帶看量環(huán)比增長(zhǎng)50%、新房帶看量環(huán)比增長(zhǎng)45%，二手房成交量環(huán)比、同比均增長(zhǎng)60%左右。
“主動(dòng)咨詢(xún)的人增多，剛需購(gòu)房者帶看量、成交量占50%左右，年輕人偏多?！表n兵總結(jié)了10月份以來(lái)的業(yè)績(jī)特點(diǎn)。他分析認(rèn)為，北京“9·30”新政刺激近期樓市交易活躍度提升。降低首付比例、放寬繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅年限、降低房貸利率等政策，降低了北京市購(gòu)房門(mén)檻，使得一批客戶(hù)擁有了購(gòu)房資格。
“此外，在當(dāng)前市場(chǎng)行情下，一套總價(jià)300萬(wàn)元的房子，首付在50萬(wàn)元左右，月供大概1萬(wàn)元，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)壓力不大，所以很多購(gòu)房者選擇在這個(gè)時(shí)候‘出手’。”韓兵說(shuō)。
置換需求增加 市場(chǎng)傳導(dǎo)效應(yīng)明顯
賣(mài)掉老房子購(gòu)買(mǎi)新房子，這種情況在保利天匯項(xiàng)目并不少見(jiàn)。該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人方群介紹說(shuō)：“之前部分客戶(hù)看房后遲遲不簽約的原因是，其二手房還沒(méi)有賣(mài)掉，籌措不到足夠的資金。如果客戶(hù)發(fā)現(xiàn)二手房售賣(mài)進(jìn)展不及預(yù)期，甚至可能會(huì)退掉已付定金的新房?！?/p>
新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)之間具有傳導(dǎo)效應(yīng)。“‘十一’期間，項(xiàng)目老客戶(hù)的轉(zhuǎn)化率非常高，占到了40%以上?？蛻?hù)之前其實(shí)一直存在購(gòu)買(mǎi)需求，北京‘9·30’新政出臺(tái)后，市場(chǎng)預(yù)期明顯改善，客戶(hù)的二手房很快賣(mài)出去，加快了賣(mài)舊換新的速度?！狈饺赫f(shuō)。
“有個(gè)客戶(hù)的需求是在周邊做置換，換一個(gè)居住環(huán)境稍好點(diǎn)兒的商品房社區(qū)。借助新政熱度，之前掛牌3個(gè)月的房子一周內(nèi)完成了銷(xiāo)售，自己的房子賣(mài)掉后的第二天就去看了自己想置換的房子，當(dāng)天晚上就簽了合同?！表n兵告訴記者，客戶(hù)中有很多人有改善性需求，需要賣(mài)掉原來(lái)面積較小的房子，置換面積大一些、周邊配套等更好一點(diǎn)兒的房子，“但由于舊的賣(mài)不出去，新的也就買(mǎi)不了。但是，北京‘9·30’新政出臺(tái)之后，市場(chǎng)行情變好，不少客戶(hù)能夠成功置換了”。
“之前業(yè)主不敢先定下改善性住宅的原因是，擔(dān)心原來(lái)的房子在期限內(nèi)賣(mài)不出去，只能降低價(jià)格?！惫鶑?qiáng)說(shuō)，比如業(yè)主約定好新買(mǎi)的房子6個(gè)月內(nèi)過(guò)戶(hù)，留給業(yè)主的賣(mài)房時(shí)間可能僅僅有4個(gè)月。在市場(chǎng)行情不好的情況下，有改善性需求的購(gòu)房者便會(huì)猶豫不決?！暗F(xiàn)在他們不用擔(dān)心自己的房子賣(mài)不出去了，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)成交活躍度提升，能很快賣(mài)出去，所以遇到合適的房子就敢定?！?/p>
“二手房市場(chǎng)的活躍比較依賴(lài)前端的剛需購(gòu)房人群，因?yàn)橘?gòu)置改善性住房需要獲取足夠的資金，這涉及一個(gè)置換鏈條的概念?！备咴诮邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)說(shuō)，10月以來(lái)，剛需住房市場(chǎng)回溫，在未來(lái)一段時(shí)期能夠帶動(dòng)改善性住房的銷(xiāo)售。
市場(chǎng)觀(guān)望情緒消退 客戶(hù)決策效率提升
“之前，客戶(hù)從交定金到網(wǎng)簽可能需要2到4個(gè)月，現(xiàn)在這個(gè)周期縮短到15天到1個(gè)半月，本質(zhì)上是，客戶(hù)購(gòu)房不再猶豫，看好市場(chǎng)行情。”方群說(shuō)。
據(jù)方群觀(guān)察，當(dāng)天到售樓處、當(dāng)天交定金的客戶(hù)近來(lái)越發(fā)多了起來(lái)，購(gòu)房者看房過(guò)程中也少了些猶豫不定的狀態(tài)。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，該項(xiàng)目購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)到簽約的轉(zhuǎn)化率從之前的20%~30%提升到了現(xiàn)在的85%左右?！百?gòu)房者更加果斷了，不再有之前濃厚的觀(guān)望情緒，對(duì)行情信心明顯增強(qiáng)?！狈饺簩?duì)記者分析說(shuō)。
“就差1萬(wàn)元沒(méi)談成?！辨溂液灱s服務(wù)中心常營(yíng)店相關(guān)負(fù)責(zé)人張亮亮回憶起之前一組客戶(hù)的面談過(guò)程不無(wú)可惜。賣(mài)方當(dāng)時(shí)掛牌價(jià)300多萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)與買(mǎi)方的幾次面談，價(jià)格一點(diǎn)點(diǎn)往下調(diào)，最后就因?yàn)?萬(wàn)元沒(méi)談攏，賣(mài)方不同意，不了了之。
最近這種情況明顯改變。“現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)雙方談判周期變短了，各自給出的報(bào)價(jià)容易達(dá)成一致。比如，之前掛牌價(jià)300萬(wàn)元的房子，買(mǎi)方報(bào)價(jià)200萬(wàn)元，然后慢慢談判；現(xiàn)在買(mǎi)方可能直接報(bào)價(jià)260萬(wàn)元，雙方談成的可能性更大?！睆埩亮琳f(shuō)。
“相比于9月，早9晚7的工作時(shí)間已經(jīng)滿(mǎn)足不了客戶(hù)的需求，周末我們10個(gè)簽約間全都占滿(mǎn)了，還有部分等待簽約的客戶(hù)在休息區(qū)等候?！睆埩亮琳f(shuō)，之前在買(mǎi)賣(mài)雙方談判過(guò)程中，不管房子售價(jià)高低，談判的過(guò)程總要持續(xù)四五個(gè)小時(shí)。實(shí)施新政后，談判時(shí)長(zhǎng)基本縮短到了2個(gè)小時(shí)，簽約過(guò)程也順暢了很多。
記者來(lái)到北京宸園售樓處時(shí)，雖然是個(gè)工作日，但在售樓處看房的人依然很多，大多數(shù)人都拿著戶(hù)型圖認(rèn)真地與銷(xiāo)售人員溝通，樣板間里的看房客，也是走了一撥、又來(lái)一撥。
銷(xiāo)售經(jīng)理余港告訴記者，該項(xiàng)目于10月13日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天就賣(mài)了將近300套房?！百?gòu)房者更加果斷，看房過(guò)程中與銷(xiāo)售人員溝通的態(tài)度更加積極，這說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目、對(duì)市場(chǎng)行情還是比較看好的。他們來(lái)買(mǎi)房，主要是用來(lái)居住，所以比較關(guān)注戶(hù)型、小區(qū)環(huán)境、周?chē)涮椎?。”?gòu)房者魏先生的想法印證了這一點(diǎn)。他告訴記者，房子好不好是他關(guān)注的重點(diǎn)，住得舒不舒服才是他的主要訴求。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市加強(qiáng)新政解讀和宣傳、組織開(kāi)展線(xiàn)上線(xiàn)下形式豐富的“金秋北京商品房展銷(xiāo)系列活動(dòng)”，為購(gòu)房家庭提供方便看房服務(wù)和優(yōu)惠購(gòu)房服務(wù)，提振市場(chǎng)信心。
摘自 《中國(guó)建設(shè)報(bào)》 2024.11.08 記者 王建業(yè) 韓雅麗
