在山東濟(jì)南市中心的中海天空之境項目，營銷經(jīng)理王釗已有月余未曾停歇?！艾F(xiàn)在總算好一點。開盤后最忙的那幾天，我把搞策劃的、搞工程設(shè)計的……只要是有可能的同事全都召喚到項目上幫忙給客戶講解，很多人忙到晚上10點才吃上第一頓飯。”她說。
“忙并快樂著”，王釗和同事們在久違的陽光下說。冬日暖陽驅(qū)散了陰霾，泉城的房地產(chǎn)市場提前迎來了復(fù)蘇的“春天”。
9月26日召開的中共中央政治局會議對“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”作出部署后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門迅速行動，取消或調(diào)整住房限購規(guī)定，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策。濟(jì)南市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)?shù)卣凑詹渴杉壊渴鸢才?，持續(xù)推動政策落地，積極回應(yīng)群眾關(guān)切，新房和二手房市場行情明顯回升。
新房市場火熱 潛在人群不再觀望
沈小晶（化名）是王釗的客戶。2021年，從事金融行業(yè)的她二胎生子之后，立刻將改善住房條件的計劃提上日程?！拔壹宜目谌俗〉姆孔邮莾删邮?，105平方米談不上擁擠，但是兩個孩子長大了肯定不方便?！鄙蛐【Ш蛺廴饲扒昂蠛笪锷藢⒔?，始終沒有下定決心——緣于換房后高利率的還貸壓力，更緣于尚不明朗的市場預(yù)期。
9月至11月，圍繞房地產(chǎn)市場的一系列政策措施密集發(fā)布，沈小晶篤定了職業(yè)判斷。恰逢天空之境項目開盤，她旋即前往考察并搶購了一套180平方米的四居室，全家人十分欣喜。
王釗統(tǒng)計銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該項目多達(dá)15%的客戶首次來訪便直接“拍板”，其他簽約客戶平均帶看次數(shù)僅為兩次，成交周期不超過7天，認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率高達(dá)85%?！斑@是一份十分理想的成績單”，她對比稱，2021年，中海曾開發(fā)了另一處品質(zhì)定位同天空之境相近的項目，認(rèn)籌率不到六成，平均帶看四五次才能簽約。
泉城人氣涌動，全城樓市復(fù)蘇。濟(jì)南在售樓盤特別是新盤項目近期屢屢收獲滿堂彩。位于城東的鳳凰路壹號院項目開盤推出房源161套，首日便去化126套。保利金茂瑯譽項目開盤推出的94套房源被一搶而空，目前累計銷售145套，整盤去化率超過58%?！鞍匆酝?jīng)驗，本以為認(rèn)籌情況不會特別理想，沒想到最后有150組客戶排隊交了認(rèn)籌款?！敝袊鹈瘽?jì)南公司營銷負(fù)責(zé)人白海靜說，“我們確實趕上了政策紅利”。
濟(jì)南市近期出臺的政策顯示，對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為15%。購買普通自住住房申請住房公積金貸款的，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高貸款額度100萬元，多子女及高層次人才職工家庭最高貸款額度提高到130萬元。幾位新房項目銷售總監(jiān)一致認(rèn)為，排除市場需求因素外，“降首付”“降利率”等政策落地毫無疑問是非常重要的助推劑。
二手房市場轉(zhuǎn)暖 為更多普通人“筑夢”
沈小晶憧憬著四口之家其樂融融的新居生活。在市場另一端，政策也眷顧著勤勞的廣大工薪階層，幫助他們實現(xiàn)了一個又一個安居夢想。
“簽約當(dāng)天我倆在外面好好慶祝了一下，興奮得一夜沒睡?！?6歲的李廣文（化名）攜妻子三四年前從家鄉(xiāng)棗莊來濟(jì)務(wù)工，長期在外租房住。幾年打拼雖有了一些存款，但不寬裕的收入水平對他們落腳濟(jì)南而言既是夢，也是痛。
政策“靴子”接連落地，小李心里燃起了希望。在中介幫助下，他們選擇了槐蔭區(qū)臘山南苑一套小戶型商品房——首付僅需七八萬元，手里十幾萬元的積蓄足以覆蓋。利率下調(diào)后月還款額2000元出頭，“以前從沒想過在省城買房子。雖說不大，但以后有了小孩兒，把父母接過來也夠用。”小兩口的臉上流露出樸實的微笑，那是成為“新濟(jì)南人”的驕傲。
與新房市場火熱相映，全市二手房市場正在迅速回暖。在濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)資產(chǎn)管理運營部副總經(jīng)理柳廉恒認(rèn)為，“房減客增”是最典型的轉(zhuǎn)向信號?！靶略龆址吭磼炫屏?024年10月環(huán)比下降5%，11月（截至目前，下同）繼續(xù)環(huán)比下降33%。與此同時，客戶量10月環(huán)比增加34%。‘一減一增’充分說明市場從跟風(fēng)拋售到漸漸惜售的態(tài)度變化，不少賣家已經(jīng)重回繼續(xù)持有的狀態(tài)?！彼忉尩?。
2024年10月，濟(jì)南新房和二手房日均成交量都超過160套，同比和環(huán)比均呈現(xiàn)了較大增幅。11月，市場成交量仍然保持了較高水平，二手房市場表現(xiàn)更為搶眼，政策效果持續(xù)釋放。
“近年來，濟(jì)南房地產(chǎn)市場剛需等類型購房者進(jìn)入二手房市場，改善人群進(jìn)入品質(zhì)稍高的新房市場?！睗?jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛作出解讀，“濟(jì)南作為特大城市，整體市場規(guī)模穩(wěn)定、住宅結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升是本地市場的未來走勢。大拆大建的行為不復(fù)存在，城市更新會逐漸成為發(fā)展的主旋律?！?/p>
長期市場看好 建設(shè)“好房子”成為房企方向
政策“組合拳”下，各界普遍看好濟(jì)南樓市的長期走向。貝殼找房濟(jì)南站交易中心衍生業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張海豹對記者表示，中央定調(diào)特別是“山東19條”等地方性政策落地落實，宏觀上起到了止跌回穩(wěn)的顯著效果，對于個人特別是長期持幣待購者而言，政策利好在他們中間得到了積極回應(yīng)，堅定了市場信念，今年四季度樓市成交會比前期活躍得多。
從不動產(chǎn)數(shù)據(jù)測算來看，濟(jì)南城市人均住房面積已經(jīng)達(dá)到較高水平，但改善性需求會長期存在。山東師范大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任、新結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院首席研究員程道平判斷，伴隨著“80后”經(jīng)濟(jì)實力釋放、“90后”陸續(xù)成家立業(yè)、“00后”大規(guī)模步入社會，他們很快會成為住房消費的主力群體?！白》啃枨蟛粫?，市場不會辜負(fù)努力者，考量的是房地產(chǎn)企業(yè)如何追隨潮流升級迭代?！背痰榔秸f，住房從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，要著力建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，更好地滿足新生代的高品質(zhì)居住需求，同時加強住區(qū)存量更新維修和運營管理，這既是房地產(chǎn)業(yè)直面的挑戰(zhàn)和重大機(jī)遇，也是未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭的關(guān)鍵。
摘自 中國建設(shè)報公眾號 2024.11.26 趙君利
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